Егор Хлебников: «Около 80% российских покупателей недвижимости в Чехии рассматривают ее как объект инвестиций»

Егор Хлебников: «Около 80% российских покупателей недвижимости в Чехии рассматривают ее как объект инвестиций»

Гендиректор девелоперской компании Getberg – о причинах интересов наших соотечественников к чешской недвижимости.

Александр Кузнецов

Чехия – популярная страна у россиян. Желающих приобрести в этой стране недвижимость много. О том, когда и почему возник этот интерес, что наиболее востребовано и какие тренды сейчас на этом рынке, рассказывает Егор Хлебников, основатель и генеральный директор девелоперской компании Getberg (штаб-квартира в Праге).

– Когда и почему недвижимость в Чехии стала пользоваться популярностью у россиян?

– За последние 20 лет было как минимум три волны интереса россиян к Праге. Первая волна пришлась на начало 2000-х, когда Чехия стала набирать популярность и была комфортна для поездок. Визу получить было легко, английский язык не был так распространен, а русский хорошо понимали. И в целом это была относительно дешевая страна (на 1000 крон, эквивалентных 600 рублям, можно было купить в супермаркете две тележки качественных продуктов).

Экономика Чехии набирала обороты, а в 2002–2008 годах начался бум нового строительства. Однокомнатную квартиру, созданную по европейским стандартам (спальня, кухня-гостиная, холл с ресепшен на 1-м этаже) можно было купить от 50 тысяч евро. Что получали россияне за эти деньги? Жилье премиального уровня в Европе, второй дом, который позволял рассматривать Чехию как страну, где в том числе могли учиться дети (в госвузы иностранцы могли поступать бесплатно), где можно было жить на пенсию. И так далее.

– Вы обозначили конец первого периода 2008 годом. Это время кризиса. Сколько времени была пауза перед вторым заходом? В чем его отличие от первого?

– Россия из кризиса вышла раньше, чем многие другие страны, и уже в 2010 году россияне вновь стали активными покупателями на чешском рынке недвижимости, причем покупки делались с акцентом на выгоду. Это были уже вложения в недвижимость с целью заработать. Подстегивало интерес и то, что чешские банки стали выдавать ипотечные кредиты на основании российских доходов и без лишних документов. Если в первую волну основным стимулом покупки было иметь второй дом, то покупатели периода 2010-го – это инвесторы, которые вкладывали деньги с целью заработать: на аренде, последующей продаже квартиры и так далее.

– Когда случился третий период интереса и чем он характеризуется?

– Третью волну интереса к чешской недвижимости мы наблюдаем сейчас, и доля российского интереса в общем объеме существенна. В 2019 году в Праге продано около 5,5 тысяч квартир в новостройках. 25% покупателей – иностранцы, покупающие недвижимость с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Из них примерно 30% – россияне. Портрет российского инвестора изменился: около 80% тех, кто покупает недвижимость, рассматривают ее именно как объект инвестиций. Увеличивается и процент тех, кто готов вкладывать не просто в жилые и (или) коммерческие проекты, но в девелопмент как в бизнес. И этот интерес закономерен: рейтинг Праги на международной арене высок, экономика страны активно развивается и показывает устойчивый рост, а спрос на недвижимость превышает предложение. По отчетам аналитиков, цены на недвижимость в ближайшие 10 лет вырастут в 2 раза. И конечно, инвесторы, которые думают на перспективу, не готовы упускать такое окно возможностей. Их цель – стабильный доход в валюте.

Читайте также  В Праге разобьют более 200 новых парков

– Что наиболее востребовано у наших соотечественников? Какие доходы от инвестиций можно получать?

– Если мы говорим о частных инвесторах, то в первую очередь – самые дешевые и небольшие квартиры в центре, дающие возможность зарабатывать на аренде. Если инвестор более опытный, он изучит страну, рассмотрит перспективные районы и приобретет несколько квартир. В современной Праге самое перспективное – это жилье в пригородах (10−15 минут на транспорте от центра города), где уже сейчас 30% населения.

По прогнозу аналитиков, в ближайшие 1−3 года этот показатель достигнет 60%, вся центральная Прага будет арендной, а жизнь (вместе с ней и 80% экономики) сосредоточится именно в соседних пригородах. Уже сейчас в пригородах работают лучшие врачи, учителя, развивается социальная инфраструктура, в ближайшее время в пригородах появятся и бизнес-центры. Пражанин сегодня в пригороде может купить более комфортную, современную и просторную среду обитания. Именно среду, а не просто квадратные метры площади. Приобретя сегодня недвижимость в пригородах Праги на 100 тысяч евро, можно рассчитывать на доход 5,5–6% годовых. Еще один тип инвесторов – институциональные, которым интересно вложиться не просто в квартиры, а в бизнес девелопера. Мы это видим в том числе и по интересу к Getberg, который имеет для такой категории инвесторов специальные условия. И инвестиции в девелопмент в последнее время стали весьма регулярными. В числе таких инвесторов есть не только россияне, но и немецкие, английские, американские организации.

– Как отмечается Чешской ассоциацией банков, в стране при росте экономики сейчас наблюдается неудовлетворенный спрос на квартиры, что ведет к повышению цен на недвижимость. С чем это связано? Можно ли считать, что главная причина этого в том, что выдается слишком мало разрешений на строительство домов?

Читайте также  В Чехии назревает первый ипотечный «пузырь»

− Действительно, процедура получения разрешений на строительство в Праге непростая. Но причина не в этом. Во-первых, текущее законодательство устанавливает ряд ограничений. Чтобы получить проект, который выгоден девелоперу в части будущей прибыли, интересен и востребован покупателями, а также конкурентоспособен на протяжении всего периода строительства и реализации, ему нужно время на его проработку. Во-вторых, из сотен девелоперов Праги, активно работающих с простроенными процессами, тех, кто позволяет системно выдавать качественный продукт, не больше 20. В-третьих, реальный текущий спрос гораздо выше, чем выдают сейчас продукты девелоперы, и это данность.

– По данным компании Deloitte, во II квартале 2019 года стоимость недвижимости в Чехии увеличилась на 10% до отметки 60 700 чешских крон за квадратный метр в межгодовом исчислении. Прежде всего это касается Праги, Оломоуца, Брно и Среднечешского края. Это так? Продолжили ли расти цены в IV квартале по отношению к 2018 году?

– Да, если говорить в целом о Чехии, то средняя цена такая, однако в Праге ситуация несколько отличается. По нашим оценкам, средняя цена квадратного метра в Праге по итогам 2019 года составила 103 тысячи крон, рост к предыдущему году +15%. Приведу в пример наш проект G Residence. Если в феврале 2019 года двухкомнатная квартира стоила 116,5 тысячи евро, то ее цена в ноябре составила 136,3 тысячи евро. И рост продолжается.

– Между тем есть информация, что недвижимость в некоторых чешских городах подешевела. В каких городах и почему?

– Как в России есть города, куда все хотят переехать (например, Москва, Петербург), так и внутри Чехии не все города одинаково инвестиционно-привлекательны и могут соперничать с Прагой, предлагая схожие бенефиты. Помню, лет 10 назад я отговаривал клиентов, которые хотели купить недвижимость в Карловых Варах. Их аргументы были следующими: во-первых, все знакомые туда ездят, во-вторых, все там говорят по-русски, в-третьих, модно. А дальше мы сели и посчитали. Выбор в пользу Праги был очевиден. Сейчас многое из прогнозов 10-летней давности уже реальность: строительство нового аэропорта, претендующего на место в топ-10 крупнейших в Европе, рост экономики, туристические амбиции Праги, тренд на развитие пригородов и так далее.

– Как давно компания Getberg начала оказывать консультационные услуги в сфере недвижимости в Чехии? Почему вы выбрали именно эту страну?

– Getberg начал работать в 2012 году как агентство недвижимости. Можно сказать, что мы помогали клиентам с выбором. Но сегодня это чешский девелопер со штаб-квартирой в Праге, развивающий два направления – строительство жилых комплексов и привлечение инвестиций. В нашем портфеле 9 проектов общей площадью 40 тысяч квадратных метров. Я сам выходец из России, но бизнес начал и построил в Чехии и вокруг чехов. Родился я в Оренбурге, окончил там школу, а высшее образование получал уже в Праге. Почему именно Прага? Это европейская столица. Зеленая, безопасная, красивая. Мне нравится быть частью этого магического города, делать здесь бизнес.

Читайте также  В Праге появится новый «зелёный» район. В его разработке участвовали не только архитекторы, но и сами жители

– Какие проекты вы предлагаете?

– Getberg задал тренд на загородный стиль жизни в предместьях Праги. Для нас важно не просто строить квадратные метры, а создавать сообщество людей со схожими ценностями и интересами. Наши проекты разные, но, помимо территориального признака, загород – их объединяет концепция SmartHomeUpgrade – базовый «умный дом», который можно дополнить по желанию владельцев.

– Много ли у вас конкурентов?

– Да, конкуренция высокая, но мы отличаемся компактностью, простроенностью бизнес-процессов, сильной экспертизой в части продукта. Пока гиганты выбирают участок и проектируют масштабную застройку, мы уже строим и сдаем объекты. Минимальный срок от покупки земельного участка до выхода на стройку у нас – 6 месяцев. Мы активно растем, за последний год наш портфель проектов удвоился. И мы также в числе крупных игроков. По объему продаж в 2020 году мы выйдем на оборот один миллиард чешских крон, или 40 миллионов евро. Но, набирая масштаб, мы не теряем наши преимущества – оперативность и гибкость, а также низкий уровень закредитованности.

– Какие тренды на рынке недвижимости Чехии вы можете обозначить?

– Во-первых, активное развитие пригородов Праги и спрос на них. В ближайшее 10–15 лет в пригородах будет сосредоточено до 60% населения и 80% деловой активности. Пригороды станут деловыми, административными, транспортными хабами. Во-вторых, наравне с развитием качества продукта будет уменьшаться площадь квартир. За последние 5 лет общая площадь уже стала меньше на 4 квадратных метра. В-третьих, 50% квартир будет приобретаться для последующей сдачи в аренду, что потребует от девелоперов готовности создавать сервисные службы. Будет и актуален тренд на всякого рода шеринг и коливинг – пространство кухни, холлов может стать общим. Стремление к сообществам будет также актуальным трендом.